Najem okazjonalny we Wrocławiu: dlaczego to najbezpieczniejsza umowa?

Co to jest najem okazjonalny

Najem okazjonalny (NO) to szczególny rodzaj umowy najmu nieruchomości mieszkalnych w Polsce, regulowany Ustawą o ochronie praw lokatorów. Główna różnica w porównaniu ze zwykłą umową najmu polega na tym, że właściciel może legalnie i szybko eksmitować najemcę, który przestał płacić lub narusza warunki umowy. Dlatego 7 na 10 rzetelnych właścicieli we Wrocławiu w 2026 roku wymaga właśnie najmu okazjonalnego.

Dla najemcy jest to również korzystne – umowa jest przejrzysta, rejestrowana w urzędzie skarbowym, co eliminuje "szare schematy" płatności gotówką bez pokwitowania.

> Aby podpisać najem okazjonalny, najemca potrzebuje: PESEL (najlepiej UKR) i ważnego paszportu. Jeśli jeszcze nie masz PESEL – skorzystaj z naszego przewodnika po PESEL UKR.

Czym różni się od zwykłej umowy

| | Zwykły najem | Najem okazjonalny |
|--- |--- |--- |
| Forma | Pisemna | Pisemna + 3 załączniki u notariusza |
| Rejestracja w US | Nie (tylko, jeśli właściciel deklaruje dochód) | Tak, w ciągu 14 dni |
| Eksmisja | Przez sąd, 1–3 lata | Przez komornika w 7–14 dni po eksmisji |
| Ochrona najemcy | Wysoka (czasem nadmierna) | Jasna, ale ograniczona |
| Kto zyskuje | Najemca-niepłacący | Zarówno właściciel, jak i uczciwy najemca |

Dokumenty dla notariusza

Najemca musi przedstawić trzy obowiązkowe załączniki:

1. Oświadczenie najemcy — notarialne oświadczenie, że w przypadku rozwiązania umowy najemca dobrowolnie opuści lokal. Zazwyczaj we Wrocławiu kosztuje to ~250–300 zł.
2. Wskazanie innego lokalu — adres, pod który najemca zgadza się przeprowadzić w przypadku eksmisji (mieszkanie znajomych, krewnych). Może być to dowolne miejsce w Polsce lub Ukrainie.
3. Oświadczenie właściciela tego lokalu — oświadczenie właściciela tego drugiego mieszkania, że przyjmuje najemcę w przypadku eksmisji. Podpis nie musi być notarialny, ale niektórzy właściciele tego wymagają.

> Jeśli nie masz kogo wskazać w punkcie 2 — niektóre agencje (w tym NAVI ESTATE) pomagają w znalezieniu "adresu na czas najmu" poprzez sprawdzonych partnerów. Zostaw zapytanie, a opowiemy o szczegółach.

Ile kosztuje

• Notarialne oświadczenie najemcy: 250–350 zł (jednorazowo).
• Rejestracja umowy w US: 0 zł (robi to właściciel).
• Kaucja: zazwyczaj równowartość 1 miesięcznego czynszu, czasem 2.

Jak wygląda prawidłowa umowa – check-lista

• [ ] Imię i nazwisko obu stron, serie paszportów, PESEL.
• [ ] Dokładny adres z numerem mieszkania i powierzchnią.
• [ ] Jasna kwota najmu + czynsz (opłaty wspólnoty) + liczniki (zazwyczaj najemca opłaca osobno).
• [ ] Data rozpoczęcia i okres (min. 1 rok, typowo 12–36 miesięcy).
• [ ] Kaucja, warunki zwrotu.
• [ ] Lista mebli i sprzętu + ich stan (najlepiej ze zdjęciami w załączniku).
• [ ] Kto i kiedy wykonuje naprawy.
• [ ] Zwierzęta: tak/nie + warunki.
• [ ] Zmiana czynszu (indeksacja CPI, nie częściej niż raz w roku).

Najczęstsze pułapki

1. "Podpiszemy tylko zwykłą umowę – notariusz to drogo". Często oznacza to, że właściciel nie deklaruje dochodów i nie będziesz mieć dowodów wpłaty. Unikaj takich ofert.
2. Lustrzane zdjęcie mieszkania bez protokołu zdawczo-odbiorczego. Zawsze sporządź oddzielny protokół zdawczo-odbiorczy z odczytami liczników.
3. Płatność gotówką bez pokwitowania. Zawsze przelew na konto z tytułem przelewu: "czynsz najmu za [miesiąc] [adres]".
4. Brak punktu o przedłużeniu. Bez niego po upływie terminu umowa po prostu wygasa, a właściciel może podnieść cenę.

Jeśli chcesz kupić, a nie wynajmować

Jeśli planujesz dłuższy pobyt we Wrocławiu, najem to tylko krok pośredni. Zobacz:

• aktualne mieszkania na sprzedaż;
• jak działa kredyt hipoteczny dla Ukraińców;
• kalkulator kredytu hipotecznego.

Co dalej?

Szukasz mieszkania na wynajem we Wrocławiu z najmem okazjonalnym? Sprawdź aktualne oferty — w opisie każdego obiektu podajemy rodzaj umowy. Albo zostaw zgłoszenie, a my dobierzemy opcje dopasowane do Twojego budżetu i preferowanej dzielnicy.

---

Artykuł został napisany przez zespół NAVI ESTATE na podstawie rzeczywistej praktyki we Wrocławiu. Konkretne warunki umowy zawsze należy konsultować z agentem lub prawnikiem.