«Чи потрібен мені дозвіл від MSWiA для купівлі квартири у Польщі?» — одне з найпопулярніших питань серед українських покупців. Відповідь коротка для більшості: НІ, не потрібен. Але є винятки, про які варто знати заздалегідь, щоб не зіткнутись з сюрпризом у нотаріуса.
Розбираємо, хто з українців звільнений від дозволу, а кому і коли він все ж потрібен.
Що таке дозвіл MSWiA взагалі
MSWiA (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji) — це польське Міністерство внутрішніх справ. За ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców з 1920 року іноземці в окремих випадках повинні отримувати дозвіл цього міністерства перед купівлею нерухомості.
Ціль закону — контроль над стратегічними землями (прикордонні території, сільськогосподарські землі, великі ділянки).
У 2026 році цей закон діє, але з великою кількістю винятків, які покривають більшість української діаспори.
Хто ЗВІЛЬНЕНИЙ від дозволу MSWiA
1. Особи з картою сталого побиту (karta stała)
Маєте karta stałego pobytu — купівля БЕЗ дозволу MSWiA. Жодних обмежень. Ви юридично прирівняні до поляків у питанні нерухомості.
Отримати karta stała можна за шлюбом з поляком, Картою Поляка, походженням — чим відрізняється карта сталого побиту від резидента.
2. Особи з карткою резидента ЄС
Karta rezydenta długoterminowego UE — теж без дозволу. Ви проживаєте в Польщі 5+ років, законодавство визнає вас стабільним мешканцем.
Умови отримання — основні умови для отримання карти резидента: які документи.
3. Особи з Карткою Поляка
Karta Polaka — пришвидшений шлях до купівлі. Без дозволу MSWiA на будь-яке житло у Польщі.
4. Особи з karta czasowa — САМОСТІЙНЕ ПОМЕШКАННЯ БЕЗ ДОЗВОЛУ
Це найважливіший пункт для більшості українців у Польщі з робочою/сімейною карткою.
За art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców:
«Дозвіл не потрібен для купівлі самостійного помешкання (samodzielnego lokalu mieszkalnego) чи garażu.»
Просто кажучи: квартиру купити можна без дозволу навіть на karta czasowa.
5. Нюанс: будинок або ділянка землі
Ось тут вже обережніше.
- Окремий будинок (dom jednorodzinny) на ділянці землі — потрібен дозвіл, якщо ви не в категоріях 1-3
- Ділянка під забудову — потрібен дозвіл
- Сільськогосподарська земля (ziemia rolna) — потрібен дозвіл + додаткові вимоги
Тобто квартира у багатоповерхівці — без дозволу. Будинок на ділянці — з дозволом.
Хто ОБОВ’ЯЗКОВО потребує дозвіл MSWiA
Звідки з’являються винятки — саме там потрібен дозвіл:
- Українці на UKR-статусі (без карти побуту) — при купівлі будинку на ділянці
- Іноземці на візі D (не маючи карти побуту) — при купівлі будь-якого будинку/ділянки
- Усі іноземці при купівлі:
- Будинку з ділянкою землі понад 0,5 га у міській зоні
- Будь-якої сільськогосподарської землі
- Нерухомості у прикордонній зоні (стратегічна територія)
- Ділянки у природоохоронних зонах
Як отримати дозвіл MSWiA (якщо потрібен)
Крок 1: Подача заяви
- Форма — на сайті MSWiA або у воєводському управлінні
- Документи: паспорт, карта побиту/віза, umowa przedwstępna, документи на об’єкт
- Оплата: 1 570 zł за розгляд
Крок 2: Розгляд
- Офіційний термін — 2 місяці
- Реально — 3-6 місяців у залежності від навантаження
- Міністерство перевіряє: зв’язок з Польщею, джерело фінансування, цілі купівлі
Крок 3: Рішення
- Дозвіл → можете підписувати umowę w notariuszu
- Відмова → можна оскаржити, або змінити об’єкт купівлі
- «Promesa» (обіцянка дозволу) — видається часто на попередньому етапі, дійсна 6 місяців
Що треба показати MSWiA
Міністерство хоче переконатись, що ви маєте справжній зв’язок з Польщею:
- Легальне перебування — що довше, то краще
- Робота або бізнес у Польщі
- Сплата податків — PIT-37 мінімум за 2 роки
- Сімейні зв’язки (чоловік/дружина-поляк, діти у школі)
- Джерело фінансування — звідки гроші на купівлю (це дуже важливо!)
Про останнє — окрема стаття, документи, що підтверджують походження коштів: перелік та вимоги. Це обов’язковий блок і для банку при іпотеці, і для MSWiA.
Типові сценарії для українців у 2026
Сценарій А: квартира на karta czasowa
Марина, карта czasowa 3 роки по роботі. Купує 2-кімнатну у Вроцлаві за 550 000 zł.
→ Дозвіл не потрібен. Samodzielny lokal mieszkalny, звільнений за законом.
Сценарій Б: будинок на karta czasowa
Олег, карта czasowa 4 роки. Купує будинок 150 м² + ділянка 0,08 га в Леґніці.
→ Дозвіл потрібен. Будинок на ділянці не звільнений від дозволу.
Порада: або почекати до karta stałego/резидента, або подавати в MSWiA. З 4 роками стажу шанси на отримання високі.
Сценарій В: квартира на UKR
Катерина, статус UKR (без карти побиту), хоче купити квартиру у Варшаві.
→ Формально самостійне помешкання без дозволу, але на практиці:
- Нотаріуси часом відмовляють у підписанні без карти побуту
- Банки не дають іпотеки на UKR (обмежені варіанти)
- Рекомендуємо: спочатку легалізуватись (karta czasowa/CUKR), потім купувати
Сценарій Г: ділянка для сільгосп робіт
Андрій, бізнес-агроном з 5 роками у Польщі. Хоче купити 2 га поля під ферму.
→ Обов’язковий дозвіл MSWiA + додаткові вимоги ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Складний кейс, обов’язкова консультація з юристом.
Найпоширеніший міф: «Я українець, купити не зможу»
Не так. Реальність 2026 року: більшість українців купують нерухомість у Польщі БЕЗ дозволу MSWiA, бо:
- Карта побуту є у більшості
- Купують саме квартири, а не будинки з землею
- Квартири — звільнені від дозволу
За офіційними даними, українці — ТОП-3 нація-покупець на польському первинному ринку у 2025-2026. І майже ніхто з них не подавав у MSWiA.
Більше про статистику — українці в Польщі за рік купили 7700 квартир.
Прикордонна зона — особлива увага
Навіть якщо ви маєте karta stała — для купівлі нерухомості у прикордонній зоні (приблизно 15-50 км від державного кордону, включно з кордоном з Україною) дозвіл MSWiA часом потрібен.
У Польщі це зокрема:
- Прикордонні ґміни з Україною (Люблінське, Підкарпатське воєводства)
- Території біля Білорусі, Росії, Литви
- Деякі ділянки біля Балтійського моря
Якщо купуєте в таких зонах — уточнюйте в нотаріуса заздалегідь.
Що робити, якщо ви не впевнені
Щоб не отримати сюрприз у нотаріуса:
- Перевірте свій статус у Польщі
- Визначте тип нерухомості (квартира / будинок / ділянка)
- Запитайте у нотаріуса до подачі umowi przedwstępnej — він дасть чітку відповідь
- При сумнівах — консультація з адвокатом з нерухомості
Часті запитання
Дружина-полька, а я на karta czasowa. Ми разом купуємо — треба дозвіл?
Якщо спільна купівля (malżeństwo we wspólności majątkowej) — дозвіл не потрібен. Бо ваша дружина — громадянка Польщі.
У мене CUKR. Чи це зараховує як karta czasowa для квартири?
Так. CUKR — це формально karta czasowa (тимчасового побиту). Правила однакові: квартира без дозволу, будинок з ділянкою — з дозволом.
Я купую з родичем з Польщі. Моя частка 30%, його 70%. Треба дозвіл?
Для вашої частки — якщо це квартира і ви маєте карту побиту, то ні. Якщо будинок — так, на вашу частку.
Якщо я куплю без дозволу там, де він потрібен — що буде?
Угода буде недійсною юридично. Нотаріус у Польщі зобов’язаний перевіряти — скоріш за все відмовиться підписувати без дозволу. Якщо якось все ж пройде — можуть бути серйозні юридичні проблеми в майбутньому.
Висновок
Для 95% українців, які купують квартиру і мають карту побуту (будь-яку — czasową, stałą, резидент ЄС, CUKR) — жодних дозволів не потрібно.
Складнощі починаються, коли мова йде про будинок на ділянці, сільгосп землю або купівлю без карти побиту. У цих випадках — обов’язкова консультація з фахівцем.
Телефон: +48 730 616 037, +48 730 616 027 Форма запису: заповнити